מערכת חניה אוטומטית. האם זה הפתרון למצוקת החניה ובמיוחד לתמ"א 38?

חד משמעית – כן!!! אבל...

תחום החניונים אוטומטיים בישראל, הוא עדיין בבחינת 'לא ידוע' לכל הנוגעים בדבר: מתכננים, יזמים, שמאים, גורמי מימון והרשויות העירוניות כאחד. כדי לחסוך ממך דריכה על 'מוקשים', יציף ויאיר התוכן שלפניך את הכשלים שמאפיינים את התחום ואשר בגללם, עד היום, רוב הפרויקטים שכללו מתקן חניה אוטומטית נכשלו או שאינם עומדים בדרישות התקנים והרגולציה. ונפתח בטעות הגדולה מכל:

קודם החניה אח"כ המבנה

מערכת חניה אוטומטית היא הפתרון האולטימטיבי למצוקת החניה המשותפת, ובמיוחד לפרויקטים מסוג תמ"א 38.

אין ספק שמערכות חניה אוטומטית על סוגיהן השונים – מכפיל חניה, חניה בקומות, חניה חצי אוטומטית... ועוד – הם הפתרון למצוקת חניה בבתים משותפים בכלל ובפרויקטים מסוג תמ"א 38 בפרט. אז מדוע זה לא עובד?  מדוע אנחנו לא רואים את המערכות האלה בכל בית שנבנה או משופץ? הכל בגלל שרשרת של כשלים החל בראשות, דרך היזם, המתכנן, יועץ החניה ועד לגורם המממן. הנה ההסבר המקיף ובסופו גם הפתרון שכן עובד:

הכשל המערכתי

בניגוד לפרויקט בניית בית משותף 'רגיל' בו אגף ההנדסה של הרשות מצוי, מבין, ושולט בכל סעיף, תקן ורגולציה, תחום מערכות החניה האוטומטיות הוא בבחינת 'חור שחור' לרשות ולבאי כוחה. אין לרשויות את הידע הדרוש ואת הניסיון כדי לאשר או לשלול תכנון של מתקן חניה כזה, ומכאן שגם אין לה את הכלים לפקח ולוודא שהכול מתוכנן ומתנהל כשורה ללא חריגות. כדי שתביעות, בעיות ותקלות לא יגיעו לפתחה של הרשות היא בוחרת לגלגל את האחריות המשפטית, הביצועית והתכנונית על היזם כאשר עיקר עניינה הוא לוודא שהיזם עומד בתנאי הרגולציה.

תפיסת "היזם אחראי ואם טעה שישלם" אולי פותרת את אחריות הרשות מבחינת החוק אבל במציאות מתבטל תפקידה כגורם שדואג לבניה תקינה כפי שהוא דואג לכך במקרים של בנייה 'רגילה'.

היעדר הכלים המקצועיים לבחון כראוי תוכניות המוגשות לאישור ואי יכולת הפיקוח בשטח הם בבחינת פתח שמאפשר ליזם לעגל. זו טעות שתעלה לו ביוקר (מיד נראה כיצד...) ומי שאפשר לו מרחב פעולה כמעט בלתי מוגבל היא הרשות.

הכשל התכנוני 

חניונים אוטומטיים הם מתקנים משוכללים, מורכבים ובעיקר רגישים לכל טעות תיכנונית או ביצועית. רוצה לומר, מערכת חניה אוטומטית דורשת מלכתחילה תיכנון מדוקדק לפרטי פרטים מאלף ועד תו. מי שמשאיר נושאים לא פתורים ל"אחר כך"... ל"שלב הבא"... או פועל לפי התפיסה הדחיינית "כשנגיע לגשר נחצה אותו" יעמוד בפני שוקת שבורה וכפי שזה קורה במציאות – הפרויקט יתקע.

והנה, הרוב המוחלט של המתכננים – אדריכלים, מהנדסים ויועצי חניה – מפאת חוסר ההבנה המספקת בתחום, מגבשים בשלב התכנון הראשוני את תפיסת החניה הבסיסית מבלי להידרש לפרטים. כך, לא משוקללות בתכנון הראשוני כל מערכות האינטגרציה שצריכות להיכלל בעת ביצוע מתקן החניה בפועל כמו: חשמל, כיבוי אש, מדרגות חירום, איוורור, תאורה, מבואה, תא קליטה וכו'.

והרי לך מתכון בדוק לבעיות ותקלות שפתרונן, אם ניתן בכלל לפתור אותן, מכניס את היזם לבור תקציבי שמותיר לו את הברירות הבאות:

לארגן עוד כסף כדי לפתור את התקלות ובכלל

לא בטוח שהגורם המממן יאשר את הבקשה

או

לספק פחות מקומות חניה ולהידרש לפצות

את  הדיירים או להיכנס איתם להליכים משפטיים

או

לסיים את הפרויקט ללא טופס 4 מה שיוביל להליכים

משפטיים ארוכים, יקרים ומתישים ולהפסד כספי עצום

הכשל הביצועי

כל מי שעוסק בענף הבניה יודע היטב שבעת הקמת התבניות והיציקות יש 'פיקשושים'. התבנית לא היתה מחוזקת די הצורך והיציקה חרגה מהמידות המתוכננות, וזו רק דוגמא אחת מיני רבות מוכרות לכולנו. ביום-יום ניתן 'לחיות' עם טעויות אלה אבל לא כך הוא המצב כשמדובר בהכנת החלל להקמת מתקן חניה אוטומטי. כאן, כל ס"מ חריגה בעובי או מיקום קיר שנוצק, כל אי סימטריה  ישפיעו על תקינות ותפקוד מתקן החניה או אף יביאו למצב שכלל לא יתאים.

בנוסף, למערכות חניה אוטומטית יש דרישות ביצוע רבות ומגוונות ואשר יועצי חניה ומתכננים אינם מודעים להן כלל. כך נולדים עוד ליקויים בשלב הביצוע שמובילים להוצאות כבדות ומיותרות לצורך 'יישור הקו' ועד לחוסר יכולת להשלים את מתקן החניה.

ולשרשרת ליקויי הביצוע יש עוד חוליה. 'טעויות' וחריגות מהתוכנית עלולות גם להביא את יועץ הבטיחות לשנות את דרישותיו מה שגורר לעלות כספית נוספת ואף לאי קבלת טופס 4 המיוחל.

הכשל השמאי והמימוני

מדובר בשני כשלים שקשורים זה בזה בחבלים עבים אם כי, מי שגורם לכשלים אלה הוא היזם עצמו. איך? הנה: אך טבעי הדבר שהיזם יראה לפניו מטרה אחת – טופס 4 שמכשיר את הפרויקט למסירה לדיירים. אולם הדרך למטרה ארוכה וכפי שראינו רצופה מכשולים. זאת סיטואציה שגורת את היזם, מרצון או שלא מרצון, לצמצם עלויות גם אם הדבר כרוך ב'עיגול פינות'.

אבל כבר סיכמנו שמערכת חניה אוטומטית לא סובלת טעויות. היא חייבת להיות מדוייקת על המילימטר לא רק בתכנון אלא גם במימון.

השמאי, מקבל מהיזם את התוכניות ואת כתב הכמויות ובדרך כלל מתייחס אליהם כ'אורים ותומים' על פיהם תבוצע השמאות – גם אם היזם היטה מספרים כדי להציג צפי לריווחיות גבןהה מה שיכשיר את התנאים לקבלת מימון גבוה יותר בתנאים נוחים יותר. ואז... כשמתברר שמתקן החניה שתוכנן אינו מתאים בגלל הכשלים שכבר מנינו (תיכנוני, מערכתי וביצועי) מתברר גם שהיזם לא יוכל לספק את מספר מקומות החניה המתוכננים. ובשורה התחתונה יוצא שעלות כל מקום חניה גבוהה מהערכת העלות שהוגשה לבנק ע"י השמאי.

הפתרון טמון בניסיון