מתקן חניה. מדהים איך שזה עובד!

תוכן שכל יזם ומתכנן חייב לקרוא.

כשמסתכלים על סרטונים של מתקן חניה בפעולה אי אפשר שלא להתפעל. איזה פתרון מדהים - איך שהוא ממקם כל מכונית ב"מדף" שלה, ודי בלחיצת כפתור כדי לקבל את המכונית מוכנה לנסיעה כמו שמלצר מגיש לך את המנה שהזמנת ומניח אותה לפניך על השולחן. אכן, פלאי הטכנולוגיה. אבל בדיוק בנקודה זו - הטכנולוגיה המתקדמת של מתקני חניה  אוטומטית - אני מבקש להתמקד ולחשוף בפניך מידע שמעטים יודעים, ונתונים שיכולים לעשות את ההבדל הגדול בין חניה רובוטית שעובדת לבין פרויקט תקוע, הפסדים כספיים ומשפטים.

כלל על

קודם החניה אח"כ המבנה

הזווית התכנונית הנכונה צריכה לראות את מערכת החניה האוטומטית כבית שנבנה בתוך בית, כאשר, מתקן החניה הוא הבסיס עליו יושב בניין הדירות. זו הדרך לתכנן ולבצע את הקונסטרוקציה של כל מתקן החניה על אחת כמה וכמה כשמדובר בפרויקטים מסוג תמ"א 38 חניה.  בניגוד לבית חדש בהקמה מן היסודות, כאן, בתמ"א 38, השטח מוגדר ותחום ע"י יסודות בנין קיימים. רוצה לומר שכל ס"מ חניה חייב להיות מחושב על המילימטר. צריך לזכור – היזם התחייב למספר מקומות החניה שיסופקו לדיירים. טעות קטנה ויש מצב שמתקן החניה המתוכנן לא יתאים, והיזם לא יוכל לספק את שהבטיח. וזו רק ההתחלה:

הכשלים עליהם מרבית

הפרויקטים נופלים

עד היום, הרוב המוחלט של החניונים האוטומטיים שהוקמו בישראל לא עובדים או שאינם עומדים בתקנים ובדרישות הרגולציה. מדוע באירופה, בכל בית מלון קטנטן אנחנו פוגשים מתקני חניה אוטומטית וחניה בקומות שעובדים ללא כל דופי? מדוע כאן בישראל, מדינה שנחשבת בעולם כולו למדינת היי-טק  המתקנים האלה נכשלים? ובכן, הגורמים לכך רבים והם מתחילים בכשלים מערכתיים (הראשות העירונית), דרך כשלים תכנוניים, ביצועיים והם מגיעים גם עד לשמאי ולגורם הממן. אבל... לפני שאני סוקר את הכשלים אני חייב בזריקת עידוד. לא הכול שלילי. אפשר להקים בישראל מתקני חניה אוטומטית שיעבדו כמכונה משומנת היטב. זה יהיה הפרק שיחתום את התוכן.

הכשל המערכתי

לרשויות העירוניות אין את הידע הדרוש בחניונים אוטומטיים - לא כדי לאשר ולא כדי לשלול או לדרוש שינויים בתוכניות שמוגשות לאישור. מכאן גם אין לרשות יכולת מעשית לפקח על בניית מתקנים אלה כפי שהיא עושה בתהליכי בניית בניין 'רגיל'.

כדי לכפר על חוסר הידע וההבנה הנדרשים, מרבית הרשויות מבצעות 'מעקף' ומגלגלות את האחריות המשפטית, הביצועית והתכנונית על היזם. כלומר, אם תהיה תקלה או חריגה  או תביעה משפטית זו בעיה של היזם. הדבר היחיד שעומד לנגד עיני הרשות הוא לוודא שהיזם עומד בתנאי הרגולציה.

כך בעצם, מתבטל תפקידה (וחובתה) של הרשות להיות הגורם שדואג לבניה תקינה בשטחה. מבחינת היזם והמתכנן, יש כאן הקלה עצומה – לפחות את מחסום הרשות עברנו בשלום. אבל בפועל, זהו פתח שמנוצל במרבית המקרים לעיגול פינות, וכבר הגדרנו בפתיח הדברים – מתקן חניה אוטומטי אינו סובל טעויות, ויתורים ו'עצימת עיניים' וכל מי שעובר על הכלל הזה – כנראה ישלם על כך ביוקר.

הכשל התכנוני 

כפי שמיד נראה מקורם של מרבית הכשלים טמון ונעוץ באותה סיבה: המורכבות של מתקני החניה, הדיוק הנדרש בעבודות ההכנה להתקנתם והצורך בידע מעמיק וניסיון מעשי של כל מי ש'נוגע' בהם.

וכך גם נולד הכשל התכנוני של האדריכל, המהנדס ואף יועץ החניה. גם הם עדיין לא הפנימו את ההבדל העצום בין תכנון חניה 'רגילה' לבין תכנון מתקן חניה אוטומטית. בעוד בתכנונים 'רגילים' ניתן להסתפק בשלב הראשוני בגיבוש תפיסת החניה הבסיסית מבלי להידרש לפרטים, כאן, בחניונים אוטומטיים חייבים לתכנן מראש הכל לפרטי פרטים ועד לפרט האחרון. אי אפשר להשאיר דברים פתוחים ולהתמודד איתם בהמשך. הסיבה אינה נעוצה רק במורכבותו של מתקן החניה אלא גם בצורך לתכנן מראש   את המערכות הנלוות כמו:  חשמל, כיבוי אש, מדרגות חירום, איוורור, תאורה, מבואה, תא קליטה וכו'.

והרי לך מתכון בדוק לבעיות ותקלות שפתרונן, אם ניתן כלל לפתור אותן, מכניס את היזם לבור תקציבי שמותיר לו את הברירות הבאות:

• לארגן עוד כסף כדי לפתור את התקלות וזאת התקווה שהגורם המממן יאשר מימון נוסף

• לא לעמוד בהבטחתו לספק את מספר מקומות החניה שהתחייב, מה  שכרוך בפיצוי כספי או כניסה להליכי משפט למול הדיירים

• גמר הפרויקט ללא טופס 4. ההמשך, המשמעויות והתוצאות של אפשרות זו ברורות...

הכשל הביצועי

כל תוכנת אדריכלות תוציא שרטוטים ומפרטים מדוייקים על המילימטר ללא בעיות. אבל בעת הביצוע הדברים עובדים לעיתים אחרת, במיוחד כשהיזם, מטבע הדברים, מנסה לזרז תהליכים  ולהקטין עלויות. הצמצום בהוצאות מגיע במקרים רבים לסכסוך כספי עם קבלן הביצוע ולהחלפתו מה שפוגע עוד יותר התהליך עבודה תקין.

כידוע, קשה מאד להגיע לרמת דיוק של מילימטרים ספורים בעת בניית תבניות היציקה ובעיקר בעת היציקה עצמה. כל מי שעוסק בענף הבניה מכיר את החריגות שמתגלות לאחר פירוק התבניות. שלא לדבר על טעות של 10-15 ס"מ במיקום הקיר. גם זה קורה.

כבר ברור לך לאן אני מכוון. כשמדובר במתקני חניה אוטומטית  כל חריגה, כל גיאומטריה שגויה וכל אי סימטריה  ישפיעו על תפקוד מתקן החניה ואף יביאו למצב שכלל לא יתאים לתוכנית המקורית.

שרשרת ליקויי הביצוע לא הסתיימה כאן. כל  חריגה מהתוכנית עלולה לגרור גם לשינויים לא מתומחרים בדרישות יועץ הבטיחות ואף לאבד את הסיכוי לקבל טופס 4.

הכשל השמאי והמימוני

מי שגורם לכשלים אלה הוא היזם עצמו. ושוב מתוך אותה תפיסה מוטעית שאם אין עליו פיקוח הוא יכול לשחק עם הנתונים. על הנייר זה עובד יופי אבל במציאות, 'התיקונים' וה'שיפוצים' שהיזם עושה במספרים יש מחיר. ולמה אני מכוון? הנה:

היזם צריך מימון. כדי שהגורם המממן (בנק למשל...) יסכים לתת ליזם את הגב הכלכלי הוא רוצה לראות שמדובר בפרוייקט ריווחי, שהתקציב המתוכנן מיושר לקו אפס (כלומר ללא חריגות תקציביות), ושהבקשה למימון נשענת על נתוני עלויות אמיתיות. אבל גם השמאי אינו מבין די הצורך בחניונים אוטומטיים ובמתקני החניה השונים ולכן הוא נשען על הנתונים והתוכניות שמוסר לו היזם לצורך השמאות.

הנה עוד פתח בעבור היזם לסדר לעצמו מימון גבוה ובתנאים נוחים על ידי הטיית מספרים שמציגים צפי לריווחיות גבוהה, ולגבי התוכניות כבר סיכמנו שהמתכנן לא נכנס בשלב הראשוני לעובי הקורה ובעצם הכניס את היזם למערבולת שהוא עדיין לא יודע על קיומה. ואז...

אז נכנסים לפעולה הכשלים שכבר מנינו  - תיכנוני, מערכתי וביצועי – ומשנים את התמונה על פיה ומאלצים את היזם למצוא פתרונות יקרים שלא תוכננו בתקציב או אפילו להגיע למצב של פרויקט שלעולם לא יושלם או לא יעמוד בדרישות הרגוליה ולא יזכה לטופס 4.  כאן אני חייב לציין שדווקא לבנקים, בניגוד לכל יתר המערכות, יש עקומת למידה מהירה יותר והם עצמם כבר הכפילו את דלתת ה'בלתי צפוי' כחלק מחישובי המימון שיינתן.

הבטחתי לסיים בפתרון:

הכל מתחיל ומסתיים בניסיון

צרו קשר לפגישת יעוץ ראשונית בחינם