נושא החניה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 (ובקיצור, "תמ"א 38 חניה"), הוא ללא ספק מן הקריטיים ובעלי ההשפעה הגדולה ביותר על הפרויקט כולו. כן, הדיירים אמורים ליהנות מחדר נוסף (הממ"ד), חיזוק יסודות המבנה, שידרוג המעטפת החיצונית, גינה, לובי מפואר, מעלית... וכמובן... חניה פרטית. אבל... בדיוק בנקודה זו – חניה פרטית בבית משותף המיועד לתמ"א 38 – מתחילות הצרות והכשלים, במיוחד כשמדובר  בחניונים אוטומטיים כמו מתקן חניה בקומות שאמור לתת מענה מושלם כמכפיל חניה. הסיבות לכשלים רבות ומגוונות ומקורן במספר גורמים. נתחיל בראשונה – מתימטיקה פשוטה:

הגדלת מספר צרכני החניה

זה המשתנה הראשון במשוואת החניה בבניין משותף. במקרים רבים מלכתחילה אין מספר מקומות החניה תואם את מספר הדיירים בעלי מכוניות. נתון זה מחריף כאשר מוסיפים עוד שתי קומות לבניין במסגרת תמ"א 38. מדובר בעוד 8-10 דירות לפחות לפחות שלדייריהן הובטח מקום חניה במסגרת הפרויקט.

ברור שהתשובה האופטימלית למצוקת החניה טמונה בפתרונות חניה מתקדמים שמייצרים מכפילי חניה ומתקני חניה אוטומטיים או כפי שרבים מכנים אותם – חניה רובוטית. אולם דווקא כאן מתחילים הקשיים והכשלים ולא בגלל המתקנים כמו בגלל היזמים. מיד ההסבר אבל קודם...

הבהרה:

אני מבקש לפתוח בהתנצלות/הסבר: אין בכוונת הדברים לפגוע חלילה בכבודו או במקצועיותו של איש. הכשלים שאמנה אינם מכוונים לאדם כזה או אחר. הכשלים שאמנה הם תמונת מראה של המציאות בשטח כפי שאני חווה אותה ביום יום כיועץ חניה מומחה. בעובדה, מרבית מתקני החניה האוטומטית שהוקמו עד היום אינם עומדים בדרישות התקנים והרגולציה.

דומה כאילו פרויקט מסוג תמ"א 38 הוא סוג של יצור שלא כולם יודעים באמת  איך "לאכול אותו". ובהקשר של מתקני חניה אוטומטיים, כל חוליה בשרשרת תורמת את חלקה בכשלים -  החל ברשות העירונית, דרך היזם, המתכננים, המבצעים, גופי המימון וכלה אף בדיירים עצמם. הנה הסבר קצר וממצה לגבי כל אחד מהם.

הכשל המערכתי

יהיה זה נכון לומר שהרשויות, אלה שצריכות לאשר את התוכניות המוגשות למחלקת ההנדסה, אינן שולטות בחומר (בלשון המעטה) בכל הנוגע למתקני חניה אוטומטיים.

בפועל, הרשות נסמכות על התוכנית שמוגשת לה מבלי להיכנס לעומקם של דברים כמו: גיאומטריה וסימטריה של המתקן, תנאי בטיחות, סניטריה ועוד.

מבחינת העירייה היזם צריך לקבל את החלטה המשפטית, הביצועית והתכנונית איך לעשות ומה לעשות כי הוא גם זה שבונה את הבניין. במרבית המקרים, הרשות, מתפקדת יותר כ'חותמת גומי' וכל עוד היזם עומד בתנאי הרגולציה, מבחינתה העסקה יכולה לצאת לדרך.

אבל, לרגולציות יש הרבה שכבות כגון: כיבוי אש, כניסה ויציאה מהחניה, זיקת מעבר, זיקת הנאה (זכויות מעבר בשטח המשותף) ועוד. כך, ככל שהפרויקט מתקדם, נושאים אלה מתבררים כלא פתורים או כמעוררי מחלוקת שיכולה להגיע לבית המשפט ולעכב את המשך ביצוע הפרויקט. כל עיכוב פוגע בתזרים המזומנים של היזם ודוחף אותו ל'עגל פינות', לקצץ עלויות בכל דרך אפשרית ובעצם לנעוץ מקלות בגלגלי הפרויקט שלו עצמו.

רשויות רבות בוחרות להקשיח את עמדתן בנושא של מתקני החניה, תקני החניה ורגולציה של הרשות המקומית. זאת ועוד, מהנתונים בשטח עולה כי הנחיות המהנדס הבודק לא תואמות את ההנחיות וההמלצות יועץ החניה, הדורשות תיקונים מהותיים כשערי גלילה, סנסורים, תאורה, תאורה היקפית, מעקות, מעקות בטיחות וכו'.

בשל הרגישות המובנת, נושא הבטיחות עולה לדיון פעמים רבות והוא מן הגורמים המרכזיים שמביאים לעיכוב ביצוע ואישור מתקני חניה אוטומטיים. והנה, מסתבר שאין אף בעל תפקיד שאמון על נושא הבטיחות במתקן החניה האוטומטי שכן יועץ הבטיחות אמון על הבניין עצמו ויועץ החניה אמון על תחום החניה בלבד. זו מתכונת בדוקה להתנגשויות, ויכוחים, חילוקי דיעות וגם לא מעט קרבות אגו. זה גם מתכון לכשלי בטיחות במתקן שמקשים אח"כ על קבלת האישור מהמהנדס הבודק ואישור תקינות על המתקן ואי לכך מקשות על קבלת טופס 4 הנכסף.

הכשל התכנוני של הפרויקט

פתרונות חניה מתקדמים כדוגמת חניונים אוטומטיים דורשים תכנון מקדים מדוקדק עד לפרטים הקטנים.

מעטים הם האדריכלים, המתכננים ויועצי החניה שמבינים לעומק מערכת חניה אוטומטית מהי ברמה בה הם מסוגלים לתכנן אותה לפרטי פרטים. זאת ועוד, בשלב התכנון הראשוני האדריכל מגבש את תפיסת החניה הבסיסית אבל לא משקלל בתכנון את כל מערכות האינטגרציה שצריכות להיכלל בעת ביצוע החניה בפועל כמו: חשמל, כיבוי אש,  מדרגות חירום, איוורור, תאורה, מבואה, תא קליטה וכו'.

תכנון מקדים שבוחן, מחשב ומבין את משמעותם של כל הנתונים, הדרישות ומערכות תפעול החניה הוא בבחינת חוק בל יעבור. היעדר תיכנון ראוי מתברר כבעייתי בשלב הביצוע וכיוצר תקלות שלא תמיד ניתן לפתור. ואם אכן התקלות פתירות, הן אינן מתומחרות ומכניסות את היזם לבוץ כלכלי עמוק כמו גם אי עמידה בממספר החניות שהתחייב לספק לדיירים וגודלן.

החוסרים, התקלות והבעיות שלא נפתרו כבר בשלב התכנון הראשוני לא נעלמים מעצמם, הם מופיעים כשהמימון שגוייס מגיע לקרקעית הארנק ואז היזם עומד בפני שוקת שבורה:

• או לגייס עוד מימון ואין בטוחה שאכן יינתן לו
• או להביא למצב בו לא יינתן לו טופס 4 המיוחל
• או לספק פחות ממה שהבטיח (מספר מופחת של
• חניות, גיאומטריה לא ברורה של מבואות, אי עמידה
• בתנאי בטיחות, וכו') מה שעלול לגרור אותו למשפט

           למול הדיירים ולהפסד כספי קריטי.

• או התמשכות הפרויקט מעבר לזמנים שנקבעו בהסכם
• הדיירים בשלב הסופי

בתמונה, הדוגמה הקלה ביותר לכשל: חוסר מחשבה וחוסר ידע בתכנון שער תא הקליטה. שער כמו הנראה בתמונה יגרום צער רב ועוגמת נפש לדיירי הבניין, כיוון שכל לכלוך ואבק יוכלו להיכנס לתא הקליטה, להפריע לתקינותם של הסנסורים, ובכך להשבית את כל המערכת. כשל זה אינו מונע קבלת טופס 4 אך בהחלט יגרום עוגמת נפש רבה לדיירי הבניין. 

הכשל הביצועי

הוא פועל יוצא ותולדה של הכשל התכנוני, וכפי שעולה מפרויקטים בשטח, הכשל הזה הופך למציאות מרה מהר מאד. כך למשל:

מקרה א' – מתקני חניה אוטומטיים צריכים 'טולראנס' – מרווח תמרון ומקום חופשי לצורך תפעול שוטף נכון. זאת ועוד, מערכת חניה אוטומטית חייבת להיות סימטרית וישרה על מנת שהמסוע יעבוד חלק. רוב האדריכלים ויועצי החניה לא מודעים לדרישות אלה של המערכת (ועוד רבות אחרות...), הן לא משוקללות בתכנון, הן צצות ועולות תוך כדי ביצוע בשטח, והרי לנו כשל ביצועי.

מקרה ב' – הוא המקרה של הפערים שתמיד קיימים בין התכנון לביצוע. כך למשל קיר שתוכנן להיות בעובי 50 ס"מ נוצק (בטעות או בהיסח דעת) ברוחב גדול ב-10 ס"מ. כלומר, משני צידי המתקן חסרים לנו כעת 20 ס"מ. שפוגעים בסימטריה של מתקן החניה. כך נוצרת אי התאמה בין המידות שתוכננו לביצוע, ויהיה לסתת דיפונים חדשים ולהיערך מחדש בהתאם למידות הקיימות.

מקרה ג'- מצב שבו קירות תמך שנוצקו לא במקומם בהפרשים של בין 10-15 ס"מ מהמקום המתוכנן לעמודים, דבר שיגרור אי סימטריה בתוך המערכת אשר לא תוכל לתפקד במידות שתוכננה.

וכשהגיאומטריה של מתקן החניה משתנה, עלולות להשתנות גם דרישות יועץ הבטיחות, דרישות שלא היו משוקללות ומתמחרות מראש. זאת ועוד כיבוי אש דורש, בכפוף להנחיות שמתעדכנות מעת לעת, להכיל תוספות שהוא קובע מבחינת בטיחות כמו: סולמות, מעקות מדרגות על בטון, תוספות של איוורור, מפוח עשן יותר גדול, מאגר מים יותר גדול... ואז... מאחר ואין אפשרות מעשית להגדיל את כמות המים לאספקה לכיבוי אש או ליישם דרישות אחרות  – אין טופס 4. ההמשך כבר ברור: כשל נוסף שהיזם צריך להתמודד איתו או עוד פרויקט תמ"א 38 שנכשל, שוב בגלל בעיות חניה.

הכשל השמאי

שני גורמים עיקריים לכשל: חוסר היכרות מספיקה של השמאים עם מתקני חניה אוטומטיים וסוגיהם (גיאומטריה שונה לכל מתקן) והצורך של היזם בהערכת עלויות נמוכה מהעלות בפועל לצורך הצגת ריווחיות פרויקט  שמקילה על קבלת המימון הבנקאי.

במאמר מוסגר אוסיף: הבנקים כבר למדו שהערכות השמאים נמוכות מהעלויות בפועל ולכן הם הכפילו את הדלתא של הבלתי צפוי מכ-10% לכמעט 20%.

למעשה, מקורו של כשל השמאי טמון ביזם עצמו, מאחר ובמקרים רבים היזם הוא זה שמגיש לשמאי את התוכניות וכתב הכמויות על פיהם מתבצעת השמאות. לדוגמא: היזם יעסיק קונסטרוקטור שמציג נתוני כתב כמויות נמוכים מהעלויות בפועל. על בסיס נתונים אלה שמוצגים לשמאי נקבעת הערכת ריווחיות שמאפשרת קבלת מימון. אבל... כשמגיעים לביצוע בשטח מתברר שמתקן החניה שתוכנן לפרויקט ואשר על בסיס מספר מקומות החניה שהוא מכיל נעשתה הערכת עלות כל חניה, אינו מתאים בגלל תקלות שאינן קשורות למתקן אלא דווקא לבור שנחפר ובו אמור להיות מתקן החניה. תקלות כמו: סוג הקרקע שדורש ביסוס יסודות שונה, טעויות קונסטרוקציה, דרישות בטיחות ועוד. כל אלה גורמים לעלות פר חניה גבוהה מהערכת העלות שהוגשה לבנק ע"י השמאי.

השמאים צריכים להבין ששלב הגמר בחניונים אוטומטיים הוא מאוד לא צפוי, בין היתר, כיוון שהדרישות הסופיות של כיבוי אש אינן ידועות מראש. ברוב המקרים, כשמגיעים לשלב טופס 4 הדרישות האלו לא תמיד מספקות, מה גם, שבחלוף הזמן מאז הגשת תוכניות ועד קבלת טופס 4 תקנות ורגולציות משתנות. כיום אנו מבקשים מיועץ הבטיחות מסמך PRE-ROLING מסמך דרישות שאינו נתון לשינוי, על מנת לבצע את העבודה ללא דרישות עתידיות בלתי צפויות.

הכשל התכנוני של המוצר

משפט מפתח בכל הקשור למתקני חניה אוטומטיים בכלל ו"תמ"א 38 חניה" בפרט. חניה היא כמו בית בתוך בית. קודם בונים את מבנה החניה ועליו וסביבו 

את עבודות התמ"א.

בפועל, יותר מידי יזמים ומתכננים, מחוסר הבנת עולם המתקנים האוטומטיים, משאירים את ההתמודדות עם נושא החניה לסוף הפרויקט או לאחד השלבים תוך כדי ביצוע. וזו טעות חמורה ואף קריטית. קודם כל מתכננים ומבצעים את החניה בהסתמך על הנחיות יועץ חניה מומחה שחניונים אוטומטיים הם תחום עיסוקו הראשי. על פי ממצאי היועץ והחברה שמספקת את המתקן עליו סוכם, מבצעים את חפירת הבור לחניה, את בדיקות הקרקע, את תכנון וביצוע הקונסטרוקציה ועוד. ובמשפט אחד:

החניה היא שתקבע אם יש לפרויקט

התמ"א המשך וסיכויי הצלחה או כישלון

יותר מידי פרויקטים בהם השאירו את ביצוע החניה לסוף אין להם היום חניה ואין להם אפשרות אפילו לבצע מכפילי חניה, כי קו הבניין מגרש שלהם הוקטן בגלל דיפונים והיעדר תכנון יסודי ומקיף מראש. רוב היזמים לא מבינים לאיזה "בור" הם נכנסים.

את חוסר ההבנה והניסיון בחניונים אוטומטיים משלימות תופעות שמאפיינות את מרבית הפרויקטים מסוג תמ"א 38 כמו: מנהלי פרויקטים, מפקחים או קבלנים שנוטשים בגלל אי תשלום או סכסוך עם היזם שמנסה לצמצם עלויות גם על חשבון שכר מנהליו ועובדיו. וכשמנהל עבודה או מפקח בניה עוזב, הפרויקט נתקע, והיזם מביא מנהל או קבלן אחר שכנראה גם הוא לא יקבל את הכסף שמגיע לו. למעשה, גם אם הבניה מתקדמת, נושא החניה האוטומטית מתעכב או נשאר ללא אפשרות ליישמו.

עד כאן – הכשלים. אבל... בכותרת

המאמר הבטחתי גם את הפתרון

שלום רב,

אני היועץ הטכני ותחום ההתמחות שלי כבר למעלה מ -5 שנים הוא חניונים אוטומטיים.

אני חי את הנושא יום יום, הולך לישון עם זה וקם עם זה בבוקר.

הגיע הזמן לעשות שינוי בתחום החניונים האוטומטיים, להסיר את כל חוסר הוודאות בנושא ולהתחיל לנשום לרווחה.

צור איתי קשר בהקדם לעוד פרטים.

• יועץ טכני בנושאי חניה אוטומטית לאדריכלים, מתכננים ויזמים
• מעביר לגופים מימוניים ושמאים ייעוץ מקיף בתחום החניה.
• אנחנו נותנים שירות לחברות בנושא התחדשות עירונית, כאשר המיקוד שלנו נמצא בניהול, פיקוח והטמעת מתקני חניה אוטומטיים
• התמחותה של  "פיק-אפ הנדסה" ייעוץ וליווי פרויקטים של חניה אוטומטית משלב התכנון ועד לקבלת טופס 4
• מאחורי עשרות פרויקטים של מתקני חניה רובוטית מתוכננים ובשלבי ביצוע שונים.

אני מזמין אותך לא לבצע דבר – לא תכנון ולא ביצוע – לפני שדיברת איתי כדי שהפרויקט המתוכנן לא ייפול באף אחד מהכשלים שזה עתה מניתי בכתבה. המפגש הטלפוני אינו כרוך בעלות או בהתחייבות מצידך כלפי אך יכול להיות המפתח להקמת חניה אוטומטית מוצלחת ומאושרת בטופס 4.